М.Мандах: “REM 2022” форумын гол агуулга бол хүн төвтэй хотын хөгжил

- Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлтийн 70% нь бодит нөхцөл -
М.Мандах: “REM 2022” форумын гол агуулга бол хүн төвтэй хотын хөгжил

Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын "REAL ESTATE MONGOLIA 2022" форум энэ сарын 18, 19-нд болох гэж байгаа. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хэмжээнд анх удаа болох гэж буй уг форум болоод энэ салбарын талаар Үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес эрхлэгчдийн Дээвэр нэгдсэн холбооны Удирдах зөвлөлийн гишүүн М.Мандахтай ярилцлаа.

Юуны өмнө Дээвэр нэгдсэн холбооныхоо талаар мэдээлэл өгнө үү?

-Үл хөдлөх зуучлалын салбар нь 2020 оноос хууль зүйн хүрээнд зохицуулалттай болж эхэлсэн гэж болно. Санхүүгийн зохицуулах хорооноос тусгай зөвшөөрөл авдаг болсон. Өмнө нь үл хөдлөх зуучлалын компаниуд ямар ч хяналт, зохицуулалтгүй явж ирсэн бол тусгай зөвшөөрөл олгох журам гарснаар зохион байгуулалтад орж эхэлсэн. Одоо СЗХ-ноос тусгай зөвшөөрлөө аваад ажиллаж буй 280 гаруй компани бий. Нэгэнт энэ салбар зохион байгуулалттай болж эхэлсэн тул бид нэгдэж, төрд дуу хоолойгоо өргөдөг, асуудлаа шийддэг байхын тулд нэгдэх шаардлагатай болсон. Анх манай холбоо Гүүр нэртэйгээр байгуулагдаж байсан бол 2021 оноос хойш Үл хөдлөх бизнес эрхлэгчдийн Дээвэр нэгдсэн холбоо нэртэйгээр 130 гаруй тусгай зөвшөөрөлтэй компанийг эгнээндээ нэгтгэн ажиллаж байна.

Энэ салбар өөрөө агентын хөгжилд түлхүү анхаардаг. Тиймээс агентуудыг хөгжүүлэх төрөл бүрийн сургалтуудыг хийдэг. Мөн бид агентын ёс зүйн журмыг боловсруулан гаргаж, түүнийгээ мөрдөн ажиллаж байна. Үүнээс гадна гишүүдийнхээ эрх ашгийг хамгаалж төр засагтай холбоотой ажиллах нь бидний гол үүрэг.

Удахгүй болох "REAL ESTATE MONGOLIA 2022" форумын онцлог юу байх бол. Мэдээж салбарынхны хувьд маш их хүлээлттэй байгаа байх?

-Энэ форумын гол агуулга бол хүн төвтэй хотын хөгжил. Форумд 3 талын төлөөлөл оролцоно. Төрийн байгууллагыг төлөөлж Барилга, хот байгуулалтын яам, Нийслэлийн Засаг даргын Тамгын газар, СЗХ, төрийн бус байгууллагыг төлөөлөн Дээвэр нэгдсэн холбоо, Олон улсын үл хөдлөх хөрөнгийн FIABCI холбоо, Үндэсний Реалторуудын холбоо болон дотоодын төрийн бус байгууллага, холбоод гэсэн тал бүрийн төлөөлөл байна. Мөн яг одоо энэ зах зээл дээр ажиллаж буй агент, брокер, аж ахуй нэгжүүд зэрэг 3 талын түншлэлийн төлөөлөл хүрэлцэн ирж тулгамдаж буй асуудлаа хэлэлцэж, гарц шийдлээ ярилцах үр дүн, өгөөжтэй арга хэмжээ болох юм. Монгол Улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал, тулгамдаж буй асуудал, орчин цагийн олон улсын үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хөгжил, манай үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын өрсөлдөх чадвар, бодит үнэлэмж, сайн ноу-хау, үнэ цэн, боломжийн талаар хэлэлцэх юм. Хоёр өдөр үргэлжлэх энэ арга хэмжээг бодит үр дүнтэй болгох талаас нь бид бэлтгэн ажиллаж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын тухай хуультай болох цаг болсон

М.Мандах

Салбарынхан төдийгүй хүссэн хүн бүр оролцох боломжтой юу?

-Сонирхсон хүн бүрд нээлттэй. Форумд хүрэлцэн ирснээр үл хөдлөх салбарын талаар цогц мэдээлэлтэй болно гэдгийг онцлон хэлье. Форумын талаар сошиалаас сонсоод өнгөрөх биш очиж оролцоод газар дээрээс нь илүү дэлгэрэнгүй, бодит мэдээллүүдийг авна. Хэдий чинээ хэрэгтэй мэдээлэл авна тэр хэмжээгээр таны бизнест үр өгөөжөө өгч, тэлэх боломжтой.

Үл хөдлөх салбарын сонирхолтой олон төлөөлөл энэ форумд оролцож, бодит сайн туршлагаасаа хуваалцах юм билээ. Тэгэхээр форумын оролцогчдод ямар боломжууд гарч ирэх вэ?

-Юуны өмнө энэ удаагийн форумыг тал бүрийн оролцоог хангасан, шинэлэг хэлбэрээр зохион байгуулж байгааг онцолъё. Төрийн байгууллагын төлөөлөл оролцоод албан ёсны урт илтгэл тавьдаг, улиг болсон үр дүнгүй хэвшмэл арга хэмжээ болохгүй. Форумын илтгэл, хэлэлцүүлэг, сургалт богино хугацаанд сонирхолтой, үр өгөөжтэй хэлбэрээр явагдана. Бүх хүнд хүртээмжтэй байж, дуу хоолойгоо хүргэх боломжийг олгохыг хичээж байна. Хоёр өдөрт үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын талаар хангалттай мэдээллийг сонсож, харилцан мэдээлэл солилцоно. Туршлагатай агентууд бодит туршлагаа хуваалцсан сонирхолтой хэсгүүд багтсан байгаа.

Энэ салбарт хэдэн компани, агент ажиллаж байна вэ?

-Одоогоор үл хөдлөх зуучлалын 280 гаруй тусгай зөвшөөрөлтэй компани бий. Энэ салбарт нийт 2,000 гаруй агент албан ёсны эрхтэй ажиллаж байна. Одоогийн байдлаар 500 агент энэ форумд оролцох мэдээлэл байна. Форумд оролцсоноор маш их мэдээлэл авах боломжтой. Мөн агентууд хамтраад гүйлгээ гаргах маш том боломж нээгдэнэ.

Гол нь үр дүн чухал. Форумаас гарах бодитой, өгөөжтэй зүйл юу байх бол?

-Төрийн зүгээс ямар бодлого баримтлах, төрийн бус байгууллага болоод агент, брокерууд ямар чиг баримжаатай хэрхэн ажиллах асуудлуудаа хэлэлцээд, цаашид үл хөдлөхийн салбарын хөгжлийн чиг хандлагын талаар нэгдсэн ойлголттой болох юм. Мөн энэ салбарыг хяналттай, зохион байгуулалттай болгох зайлшгүй шаардлагатай байгаа энэ үед хууль эрх зүйн орчныг сайжруулах шаардлага бий болоод байна. Энэ чиглэлийн хуулийн төслийн хэлэлцүүлгүүд ч эхлээд явж байгаа. Энэ хүрээнд өөрсдийн саналыг хүргэх, эрх ашгаа хамгаалах тал дээр саналаа хэлж, оролцоотой ажиллах боломжтой. Мэдээж дэлхий дахинд үл хөдлөх хөрөнгийн салбар хэрхэн хөгжиж байна Монгол аль түвшинд явна, цаашид хэрхэн хөгжих нь зүйтэй вэ гэсэн нэгдсэн ойлголт, мэдээлэлтэй болно.

Улсын бүртгэлийн ерөнхий газартай хамтран үл хөдлөх хөрөнгийн нэгдсэн мэдээллийн сантай болохоор ярилцаж байна

М.Мандах

Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн салбар хөгжиж эхэлж байна. Энэ салбарын өнөөгийн нөхцөл, хөгжлийн түвшнийг тодорхойлбол?

-Манайд бол харьцангуй залуу, хөгжиж эхэлж байгаа салбар юм. Одоогийн байдлаар манайд REMAX, Century 21, Keller Williams зэрэг дэлхийн франчайз компаниуд үйл ажиллагаа эрхэлж байна. Манайд зах зээл байгаа учраас зах зээлээ судалж, боломжуудаа тооцож орж ирдэг. Тухайлбал, REMAX Монголд үйл ажиллагаа явуулаад 7 жил болж байна. Анх энэ брэндийг таниулах гэж 4, 5 жилийг зарцуулсан. REMAX гэхэд нийт үл хөдлөх зуучлалын салбарт 25%-д нь ажиллаж байна. Цаана нь маш их боломж байгаа. Энэ салбар хүн төрөлхтөн үүссэн цагаас эхлэн үүсэж хөгжсөөр анх 1900 онд дүрэм журамтай болж эхэлсэн түүхтэй. Одоо дэлхий дахинд үл хөдлөх хөрөнгө шинжлэх ухаан болж хөгжсөн. Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг өөрөө үнэ цэнтэй зүйл. Манайд нэг үеэ бодвол хэрэглэгчид цаг заваа хэмнэж, учирч болох олон эрсдэлийг тооцож үл хөдлөх хөрөнгө зуучлагчаар дамжуулан үл хөдлөх хөрөнгөө худалдахыг илүүд үздэг болсон. Үл хөдлөх зуучлалын компаниудаар үйлчлүүлэх давуу талуудыг аль хэдийн мэдэрсэн гэж болно. Хэдийгээр энэ салбар манайд дөнгөж хөгжиж байгаа ч нэг шат ахисан хэмжээнд явж байна гэж дүгнэж болно.

Салбартаа үйл ажиллагаа эрхэлдэг 100 гаруй компанийг төлөөлөн ажиллаж байгаа байгууллагын хувьд тулгамдаж буй асуудал, зохицуулалт, эрх зүйн орчны талаар хамгийн ойр мэдээлэлтэй байгаа. Ямар хүндрэл бэрхшээл тулгардаг вэ?

-2020 оны 4 дүгээр сарын 1-ээс эхлэн Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын тусгай зөвшөөрлийн журмыг СЗХ-ноос баталсан нь энэ салбарын анхны журам юм. Одоо хуулийн төслийг боловсруулан хэлэлцэх асуудал яригдаж байгаа. Өөрөөр хэлбэл, хуультай болох асуудлыг хаа хаанаа ярьж байна. Төр засгийн хэмжээнд дуу хоолойгоо хүргэх, эрх зүйн орчноо сайжруулах, хамтран ажиллах тал дээр төрийн бус байгууллагын зүгээс анхаардаг. Тухайлбал, Улсын бүртгэлийн ерөнхий газартай хамтран ажиллах талаар ярилцаж байгаа. Олон улсад үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд хэдэн төгрөгийн үнэлгээтэй үл хөдлөх хөрөнгө худалдсанаа бүртгэлийн газраа бүртгүүлдэг. Үнэлгээг нь ингэж бичсэнээр тухайн үл хөдлөх хөрөнгө цаашид үнэ ханш нь өсөх үү, буурах уу гэдэг бүртэл агентуудын тусламжтай хийгдээд төр нь анализ хийгээд явдаг байх жишээтэй. Мөн мэргэжлийн агентууд нь өнөөдөр 2,500,000-аар зарагдсан орон сууц ирээдүйд 2,800,000 болох боломжтой гэх зэргээр мэргэжлийн хүний зүгээс саналаа бичээд үлдээдэг. Дараа нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах гэж байгаа хүнд тухайн систем рүү нэвтрээд өмнө нь ямар үнэлгээтэй худалдаалагдсан талаарх түүхийг нь мэдэх боломжтой байдаг. Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн нэгдсэн мэдээллийн сан, баазтай гэсэн үг. Гэтэл манайд ямар ч бүртгэл, мэдээлэлгүй байна. Бид энэ системийг хамтарч нэвтрүүлэх талаар ярилцаад явж байгаа. Товчхондоо, бүртгэлийг бодит болгох юм. Ямар ч бүртгэл мэдээлэл байхгүй байна гэдэг нь энэ олон үл хөдлөх хөрөнгө хэдэн төгрөгөөр зарагдаж байгаа нь тодорхой бус, хаана ч мэдээлэл байхгүй байна. Энэ бүх харилцаа худалдах, худалдан авах гэрээгээр л зохицуулагддаг байсан. Ингэхэд үнэ бууруулна, татвараас нуугдана гэх зэрэг сөрөг үр дагавар нийтлэг тохиолддог байв. Сүүлийн үед энэ асуудал харьцангуй зохицуулагдах болсон. Түүнчлэн барилгын компаниуд ямар үнэ ханштай хэдэн байр борлуулсан мэдээлэл байдаггүй. Үл хөдлөх хөрөнгө баригдаж дуусаагүй, гэрчилгээ нь бэлэн болоогүй байхад захиалгын гэрээ хийж худалдаалдаг. Захиалгын гэрээгээр зарахдаа нэг дор хоёр гурван хүнд зэрэг борлуулснаас үүдэж маргаан үүсдэг. Эцэст нь төр, төрийн бус байгууллага хохирогчдыг хүлээн авч уулздаг. Энэ мэт асуудал барилгын салбарт түгээмэл тулгардаг. Тиймээс үл хөдлөх зуучлалын компаниар зуучлуулснаар энэ төрлийн эрсдэлээс урьдчилан сэргийлж, бүх үйл ажиллагаа хяналттай болох учиртай. Энэ мэт асуудал бэрхшээл бий.

Шинэ салбарын асуудлыг зохицуулах хуульд ямар санал тусгах шаардлагатай гэж үзэж байгаа вэ?

-Хууль эрх зүйн орчныг сайжруулах үүднээс хэлэлцүүлгүүд эхэлсэн. Энэ их замбараагүй байгаа зах зээлийг эмх цэгцтэй болгохын тулд хууль гаргах шаардлагатай. Энэ салбарт ажиллахын тулд тусгай зөвшөөрөл авдаг. Эрх нь ч нээлттэй. Одоогийн байдлаар 280 гаруй тусгай зөвшөөрөлтэй компани үйл ажиллагаа эрхэлж байна. Энэ компаниудаар дамжуулан төр хяналтаа тавьж байна. Тусгай зөвшөөрөлтэй компаниуд тайлан тооцоогоо цаг тухайд нь өгдөг. Гэтэл тусгай зөвшөөрөлгүй байгаа зэх зээлээ хямгадах хэрэгтэй шүү дээ. Өөрөөр хэлбэл, далд эдийн засгийг ил болгоход л одоо гаргах гэж буй хууль чиглээсэй гэж бодож байна. Нөгөө талаасаа хууль нь энэ салбарт ажиллаж байгаа хүмүүсийн эрх ашгийг хамгаалдаг байх ёстой. Олон байгууллагын эрх ашиг дуу хоолой болох үүднээс манай холбоо хуулийн хэлэлцүүлгүүдэд идэвхтэй оролцоно.

Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн чанар ямар түвшинд байна вэ?

-Чанаргүй барилга мөн л тулгамдаж буй том асуудлын нэг. Гэхдээ сүүлийн үед барилгын чанар харьцангуй сайжирч байгааг хэлэх хэрэгтэй. Одоо худалдан авагчийн зах зээл явж байна. Худалдагчийн зах зээлд эрэлт их байдгаас шалтгаалж чанартай, чанаргүй ямар ч хамаагүй барилга зардаг байсан бол худалдан авагчийн зах зээл бий болсноор нөхцөл байдал өөр болсон. Чанаргүй, хүн хулхидсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авдаг үе өнгөрчээ. Учир нь одоо иргэд чанарт итгэдэг болсон. Ингээд харвал үл хөдлөх хөрөнгийн чанар дээшилсэн. Түүнд тавих иргэдийн шаардлага ч өндөр болж.

Олон улсад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ ханш байнга өсөж явдаг

М.Мандах

Чанар дагаад үнэтэй болох нь бий. Одоо бол орон сууцны үнэ материалын үнэ дагаж өсөж байх шиг. Нөгөө талаараа хөөстэй үнэ ч байгаа биз дээ?

-Үнийн өсөлтийн 70% нь бодит нөхцөл. Учир нь ковидын нөхцөл байдал, материалын тээвэрлэлт, ажиллах хүчний зардал өссөн зэрэг нь үүнд нөлөөлсөн. Яах аргагүй бодит нөхцөл гэж харж байгаа. Үлдсэн 30% нь үүнийг дагаж буюу аль хэдийн баригдаж дууссан мөртөө үнээ өсгөж байгаа асуудлууд бий. Үүнээс гадна эрэлт нөлөөлж байна. Ипотекийн зээлийн хүүгийн хэмжээ буурахын хэрээр эрэлт нэмэгдэнэ. Нөгөө талаас үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нэмэгдэж байгаа энэ байдалд төр тодорхой хэмжээний оролцоотой байх ёстой гэж үзэж байна. Жишээ нь, арматур, бетон, цемент зэрэг гол нэрийн материалын үнэ ханшийг хямдруулах, үнийг барьж байх асуудлыг тодорхой хэмжээнд шийдэж байх ёстой. Ингэхгүй бол эцсийн үр дүн нь иргэдэд хүнд тусаж байгаа юм.

Цаашид байрны үнэ буух болов уу. Ямар чиг хандлага харагдаж байна?

-Хүмүүс Монголд үнэ өсөөд буудаггүй шүү дээ гэж ярьдаг. Энэ асуудал удахгүй болох форумаар мөн яригдах байх. Төр, хувийн хэвшлийнхэн нухацтай ярилцах сэдэв. Төр барилгын компаниудад барилгын гол нэрийн бараа материалыг нь боломжийн үнээр хангахад анхаарч дэмжих тал дээр ажиллах шаардлагатай. Цементийн үнэ буурлаа гээд саяхан сайхан мэдээ гарсан энэ бол төрийн хийж буй сайн ажил. Цаашлаад арматур, бараа материалын логистик, бараа материалын үйлдвэрлэл гээд олон сайхан мэдээ хүлээгдэж байгаа.

Сүүлийн үед үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал гарч ирснээр барилгын үнийг өсгөж байна гэж шүүмжилж байна. Бодит байдал дээр үнэ ханшийг барилгын компани, харилцагч, үйлчлүүлэгч нар л тогтоож байгаа. Тиймээс цаашид тийм үнэ ханштай болно гэж хэлж мэдэхгүй. Ер нь олон улсын туршлагыг харвал дэлхий дээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ ханш байнга өсөж явдаг. Үүнд байршил, чанар, үзэгдэх орчин, үйлчилгээндээ ойр гэх мэт олон зүйл нөлөөлдөг.

"Real Estate Mongolia 2022" форумын Early Bird Ticket худалдаалагдаж байна. Та бүхэн тасалбараа Shoppy.mn-ээр дамжуулан худалдан авах боломжтой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын Олон улсын топ мэргэжилтнүүд, Топ агент болон брокерууд, салбарын шилдэг лидерүүдийн сургалтын үйл ажиллагаа 2022.05.18,19-ний өдрүүдэд Корпорэйт конвэйшн центред болно. Үл хөдлөхийн салбарыг сонирхогч хэн бүхэнд нээлттэй.

Уулзвар

No stories found.

Гэрлэн дохио

No stories found.

Зогсоол

No stories found.
Press Center
www.presscenter.mn